Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie

Le agevolazioni fiscali hanno l’obbiettivo di incentivare il recupero del patrimonio edilizio, attraverso interventi di ristrutturazione edilizia, sia ad opera delle singole unità immobiliari che dei condomini, nel caso di parti comuni.  Queste furono introdotte con l’art.16 bis del DPR 917/86 del testo unico delle imposte sui redditi e prevedono la detrazione dell’Irpef per un valore del 36% per un massimo di 48.000 euro di spesa. Tuttavia, questi valori sono stati aumentati negli anni compresi tra il 2012-2018, portando lo sgravio fiscale al 50% su una spesa di massimo di 96.000.

La legge di bilancio 2018 ha apportato un ulteriore modifica che prevede la presentazione all’Enea delle informazioni inerenti i lavori effettuati oltre la presentazione della certificazione energetica al fine di valutare il risparmio energetico ottenuto a seguito dell’intervento di ristrutturazione edilizia.

Le agevolazioni fiscali durante il corso degli anni si sono arricchite di ulteriori agevolazioni come la detrazione dell’iva del 10%, l’eco bonus e il sisma bonus.

Ma per ora soffermiamoci sull’attività edilizia dove abbiamo:

  1. Detrazione delle singole unità immobiliari del 36% e del 50%;
  2. Detrazione delle parti condominiali del 36% e del 50%;
  3. Agevolazione dell’IVA del 10%.
1. Singole unità immobiliari a detrazione del 36% e del 50%:

come accennato precedentemente per utilizzare tali benefici, ci sono delle limitazioni costituite dalle soglie di spesa massima che dovrà essere richiesta entro l’anno in cui tali spese sono state sostenute e spetteranno a tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato

1.1 Tali agevolazioni potranno richiederle:
  • il proprietario (anche nuda proprietà)
  • titolari di un diritto reale di godimento
  • locatari o comodatori
  • soci di cooperative
  • imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
  • soggetti indicati a reddito in forma associata alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
  • il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado)
  • il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
  • il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio
  • Può richiedere la detrazione anche chi esegue in proprio i lavori sull’immobile, limitatamente alle spese di acquisto dei materiali utilizzati.

Dal 2018 potranno chiederlo anche:

  • gli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati
  • gli enti che hanno le stesse finalità sociali dei predetti istituti; questi enti devono essere stati costituiti, e già operanti alla data del 31 dicembre 2013, nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”.
1.2 Per quali interventi è possibile richiederlo

Gli interventi sono definiti in base all’articolo 3 del DPR 380/2001 le attività che consento lo sgravio fiscale sono:

  • Manutenzione straordinaria, leggera e pesante, purché non venga modificata la destinazione d’uso dell’immobile. Inoltre, vengono considerati all’interno di questa categoria gli interventi per l’accorpamento e il frazionamento dell’immobile, purché non venga modificata la volumetria complessiva degli edifici e non ne venga cambiata la destinazione d’uso. Sono, quindi, riconducibili a questa categoria i lavori inerenti: opere per l’installazione di ascensori e scale di scurezza; realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, sostituzione degli infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso; rifacimento di scale o rampe; interventi finalizzati al risparmio energetico; recinzione dell’area privata e costruzione di scale interne.
  • Restauro e risanamento conservativo con l’obbiettivo di conservare gli elementi tipologici e formali con interventi volti all’eliminazione e prevenzione del degrado; adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti; apertura di finestre per esigenze di areazione dei locali.
  • Ristrutturazione edilizia che prevedono una trasformazione sostanziale dell’edificio mediante interventi di: demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente; modifica della facciata; realizzazione di una mansarda o del balcone; trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda; apertura di nuove porte e finestre; costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
  • Ricostruzione e ripristino dell’immobile a causa di danneggiamento da parte di eventi calamitosi e ne venga dichiarato lo stato di emergenza anche per i lavori che non rientrano nell’elenco sopra citato.
  • Eliminazione delle barriere architettoniche al fine di favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi, ai sensi dell’articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992. La detrazione spetta solamente per le spese di realizzazione degli interventi e non per l’acquisto della strumentazione. (Es. telefoni a vivavoce, schermi touchscreen ecc.)
  • Misure finalizzate a impedire il compimento di atti illeciti da parte di terzi (es. furti), le quali prevedono una agevolazione per la realizzazione di: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici; apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione; porte blindate o rinforzate; apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini; installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti; apposizione di saracinesche; tapparelle metalliche con bloccaggi; vetri antisfondamento; casseforti a muro; fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati; apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline.
  • Cablatura degli edifici e contenimento dell’inquinamento acustico
  • Conseguimento del risparmio energetico con l’obbiettivi di usare fonti rinnovabili come ad esempio l’installazione di impianti fotovoltaici per la produzione di energia e/o solare termico per la produzione di acqua calda, purché sia a servizio dell’abitazione.
  • Misure antisismiche principalmente per la realizzazione di interventi al fine di mettere in sicurezza statica gli edifici, a tale ragione l’agevolazione fiscale, che può arrivare fino all’ 85% fino al 2021 con il sisma bonus, viene estesa anche alla redazione e al rilascio della documentazione obbligatoria, per questi tipi di interventi.
  • Bonifica dell’amianto e interventi volti ad evitare infortuni domestici al fine di rendere più sicura la nostra casa. Gli interventi interessati dalla agevolazione sono: l’installazione di apparecchi di rilevazione di presenza di gas inerti; il montaggio di vetri anti-infortunio; l’installazione del corrimano; sono inoltre da includersi nelle agevolazioni anche la riparazione di impianti non sicuri come ad esempio la riparazione di una presa della corrente o la sostituzione del tubo del gas.

È inoltre possibile detrarre: le spese professionali e le altre prestazioni connesse; le spese per prestazioni professionali comunque richieste da tipo di intervento, le spese per la messa in regola degli impianti in base al DM 37/2008 e Legge 1038/71; le spese per l’acquisto dei materiali; il compenso per l’acquisto per la redazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti, le spese per perizie e sopralluoghi; l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni inizio lavori; gli oneri di urbanizzazione, gli altri eventuali costi collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dal regolamento di attuazione degli interventi agevolati con decreto n.41 del 18/02/1998.

2. Parti Condominiali a detrazione del 36% e del 50%:

Anche nel caso delle parti comuni dei condomini, è possibile avvalersi delle detrazioni fiscali basandosi su delle soglie massime. Avremo, pertanto, il 50% su 96.000 €, a favore dei bonifici effettuati dall’amministratore per il periodo che va dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2018, mentre il 36% su 48.000 € per le somme che saranno pagate dal 1° gennaio 2019 sempre per ogni unità immobiliare. Il codice civile individua le parti comuni come aree aventi più proprietari, ma funzionalmente autonome sono regolate dall’art. 1117 numeri 1,2, e 3 così contraddistinte:

  • il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune;
  • i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera.
2.1  Tali agevolazioni potranno richiederle:

la detrazione spetta al singolo condomino a seconda della quota da lui versata entro i termini della dichiarazione dei redditi. Nel caso di conviventi o di altri aventi titolo potranno accedere alla detrazione fiscale previo rilascio da parte dell’amministratore di un documento che ne attesti gli estremi anagrafici con l’attestazione dell’effettivo sostenimento alle spese.

  • Per i condomini aventi un numero non superiore a 8 condòmini, i quali non anno l’obbligo della nomina di un amministratore e quindi privi di un codice fiscale possono comunque avvalersi delle detrazioni sulla base della circolare n.3/E del 2 marzo 2016 in cui l’Agenzia delle Entrate ha precisato quanto segue:
  • il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o Posta);
  • in assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico.

In sede di controllo si dovrà dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio e sarà tenuto a esibire, oltre alla documentazione eneralmente richiesta, un’autocertificazione che attesti i lavori effettuati e che indichi i dati catastali degli immobili del condominio.

2.2  Per quali interventi è possibile richiederlo

Gli interventi sulle parti comuni degli edifici residenziali sono quelli indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 3 del DPR 380/2001 e costituiti da:

  • manutenzione ordinaria: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage.
  • manutenzione straordinaria
  • restauro e risanamento conservativo
  • ristrutturazione edilizia.
2.2.1 Altri lavori agevolabili
  • necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;
  • effettuati per eliminare le barriere architettoniche o finalizzati a favorire la mobilità a persone con disabilità gravi (articolo 3, comma 3, della legge n. 104/1992);
  • utili a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
  • effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;
  • per l’adozione di misure antisismiche, in questo caso grazie al sisma bonus si può raggiungere l’85% di detrazione fino al 31 dicembre 2021;
  • di bonifica dell’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici;
3. Agevolazione dell’iva del 10%

Questo tipo di agevolazione consente di usufruire di un’iva ridotta, applicabile sull’impresa che eseguirà i lavori e in alcuni casi sulla cessione dei beni.

3.1 Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria

Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%.

Sui beni, invece, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto. In pratica, l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. Qui sotto un esempio per il calcolo proposto dall’Agenzia delle Entrate in cui mostra come effettuare il calcolo dell’iva ridotta.

ESEMPIO

  1. costo totale dell’intervento: 10.000 euro
  2. costo per la prestazione lavorativa (manodopera): 4.000 euro
  3. costo dei beni significativi (per esempio, rubinetteria e sanitari): 6.000 euro

mediante l’applicazione della seguente formula “a – c = 10.000 – 6.000 = 4.000” si può notare che l’Iva al 10% sarà applicata sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo dei beni significativi, mente sul valore residuo dei beni “2.000 euro” l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%.

I “beni significativi” sono stati individuati dal decreto 29 dicembre 1999. Si tratta di:

  • ascensori e montacarichi
  • infissi esterni e interni
  • caldaie
  • video citofoni
  • apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
  • sanitari e rubinetteria da bagni
  • impianti di sicurezza.

Va detto che la detrazione può essere adottata anche in presenza di singole parti, purché queste siano dotate di una propria autonomia funzionale rispetto al manufatto principale. In questo caso le singole parti vengono considerate in base alla loro funzione prestazionale, si prendano ad esempio le tapparelle. Bisogna, però chiarire che per ottenere tale detrazione i beni significativi debbano essere acquistati da chi esegue i lavori, mentre per il committente non è possibile acquistare direttamente. Non sono detraibili inoltre le prestazioni professionali e le ditte subappaltatrici che fatturerà al 22% IVA alla ditta principale, mentre questa fatturerà poi al committente al 10% di IVA.

3.2 Lavori di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione

Sono sempre previste le detrazioni al 10% per interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione e per l’acquisto dei beni, con esclusione di materie prime e semilavorati, forniti per la realizzazione di questi ed individuate dall’articolo 3, lettere c) e d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con Dpr n. 380/2001.

L’aliquota Iva del 10% si applica, anche alle forniture dei cosiddetti beni finiti, cioè a quegli elementi incorporati nella costruzione, ma che conservano la propria individualità come porte, infissi esterni, sanitari, ecc…. L’agevolazione spetta sia quando l’acquisto è fatto direttamente dal committente dei lavori sia quando ad acquistare i beni è la ditta o il prestatore d’opera che li esegue.

3.3 Regole per ottenere le detrazioni

La detrazione sarà ripartita in 10 rate annuali di pari importo a partire dall’anno in cui è stata sostenuta la spesa. Queste, inoltre, non sono cumulabili con l’agevolazione fiscale prevista per gli interventi di riqualificazione energetica, che prevede delle detrazioni pari al 65% spetta quindi al committente scegliere di che tipo di detrazione usufruire.

3.3.1 Cosa fare
  • Per ottenere la detrazione bisogna inserire i dati castali dell’immobile nella dichiarazione dei redditi, insieme agli estremi dell’atto che ne costituisce il titolo, oltre alla documentazione richiesta dall’enti di controllo della detrazione.
  • Comunicazione alla ASL (quando la legge sulla sicurezza nei cantieri lo prevede) andranno comunicati, per mezzo di raccomandata, le generalità della committenza e l’ubicazione dei lavori, la natura dell’intervento da realizzare, i dati dell’impresa e la data di inizio dei lavori.
  • Comunicazione all’ENEA nel caso di interventi per il risparmio energetico.
3.3.2 Come dovranno essere pagati i lavori

Questi dovranno essere pagati per mezzo di bonifico bancario o postale (anche on line) riportando i dati inerenti alla norma art.6 bis del DPR 917/1986, il codice fiscale di chi usufruirà della detrazione, ma se più di uno dovranno essere riportati tutti i codici fiscali dei soggetti coinvolti, codice fiscale o numero della partita iva del beneficiario del pagamento. Invece, nel caso di condomini oltre al codice fiscale del condominio dovrà essere riportato anche quello dell’amministratore. Vengono escluse da tali modalità di pagamento le spese inerenti: oneri di urbanizzazione, diritti per concessioni, autorizzazioni e denunce di inizio lavori, ritenute fiscali dei professionisti ed imposte di bollo.

La ritenuta da applicare, da parte delle banche, sarà dell’8% a titolo di acconto d’imposta sul reddito dovuta dall’impresa che effettuerà i lavori. Previsto dalla circolare n.40 del 28/07/2010 emessa dall’Agenzia delle Entrate. Sono, inoltre, considerati validi anche conti aperti presso Istituti di pagamento diversi dalle banche, in questo casi, l’istituto, si deve assolvere tutti gli adempimenti riguardanti il versamento della ritenuta d’acconto, della certificazione della stessa (tramite modello CU) e della trasmissione della dichiarazione (modello 770).

Se i lavori sono stati pagati tramite finanziamento, le agevolazioni potranno essere richieste purché vi siano le seguenti condizioni: la società finanziaria che ha rilasciato il finanziamento paghi l’impresa tramite bonifico bancario o postale, riportando i dati sopra citati e che la medesima fornisca la copia di ricevuta di pagamento, del bonifico, alla committenza.

3.3.3 Documentazione da tenere a portata di mano

È necessario conservare le ricevute dei bonifici, delle fatture o ricevute fiscali inerenti alle spese sostenute, ovviamente queste dovranno essere intestate a chi usufruirà della detrazione, mentre, nel caso dei condomini si dovrà tenere da parte la certificazione lasciata dall’amministratore che ne attesti di aver adempiuto agli obblighi previsti dalla legge e la somma da portare in detrazione.

Bisogna inoltre possedere l’accatastamento, le ricevute di pagamento dell’imposte (IMU), la delibera assembleare per di approvazione dei lavori e la dichiarazione di consenso per gli interventi su parti comuni, abilitazioni amministrative previste dall’edilizia.

3.3.4 Cambio del proprietario o del possessore

In caso di vendita, ameno che non ci sia un accordo tra le parti, le agevolazioni spettano al nuovo proprietario sempre che non sia decorso il tempo per usufruirne.

In caso di usufrutto dell’immobile le agevolazioni rimangono al proprietario dell’immobile.

In caso di decesso del proprietario, l’erede o gli eredi potranno usufruire della detrazione, anche nel caso in cui l’immobile venga venduto. Differente è se l’immobile viene dato in locazione, infatti in questo caso le agevolazioni verranno sospese fino al termine del contratto.

Nel caso in cui gli interventi oggetto di agevolazioni vengono realizzati da locatari o comodatari, la cessazione del contratto non implica che perderanno il diritto di usufruire delle agevolazioni che continueranno per tutto il periodo di godimento.

3.3.5 Quando si perdono

Quando le detrazioni non sono riconosciute, l’importo già percepito viene recuperato nei seguenti casi:

  • non è stata effettuata la comunicazione alla ASL quando prevista;
  • non viene esibita la documentazione inerente alle spese sostenute;
  • in presenza di intestatari diversi dal richiedente o mancanza di esibizione della ricevuta dei bonifici;
  • abusi edilizi;
  • violazione delle normative sulla sicurezza sul lavoro (mancanza di attestazione dalla ditta esecutrice dei lavori che ne attesti l’osservanza);
  • il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale oppure che non riporti le indicazioni richieste. Tuttavia, la circolare n. 43/E del 18 novembre 2016 dell’Agenzia delle Entrate afferma che il contribuente non perde il diritto all’agevolazione se, purché si abbia in possesso di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui il beneficiario dell’accredito attesti di aver ricevuto le somme e di averle incluse nella propria contabilità d’impresa.

 

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